【自動計算】総合設計制度における公開空地等による割増容積率(東京都)

東京都総合設計許可要綱の容積率制限の緩和基準に基づく、公開空地等による割増容積率の自動計算ツールです。総合設計制度を活用することで、容積割増だけでなく高さ制限の緩和などの大きなメリットがあります。それだけに条件は非常に厳しく、要綱もかなり複雑になっています。細かいただし書きなど、当記事でカバーしきれない部分もありますので、要綱や実施細目をよく読み、不明点は都の窓口に問い合わせるようにしましょう。

次のような方におすすめです

  • 総合設計制度の活用により、容積割増のメリットがどの程度あるのか確認したい
  • 要綱が複雑で何が変数で何が定数なのかわからない
  • 総合設計の種類(型)や公開空地等の種類について、何を選択すべきか比較検討したい

すぐに計算ツールを使いたいときは目次の「★容積割増率算定ツール」をクリックしてください。

総合設計制度の基準

根拠基準:東京都総合設計許可要綱東京都総合設計許可要綱実施細目

割増容積率(%)=(P-Po)×α×((Vo/400)+Kx×β)×γ×Ky

P :有効公開空地率(%)
Po :有効公開空地率の最低限度(%)
α :公開空地の質係数
Vo :基準容積率(%)
Kx :総合設計種類別係数
β :住宅係数
γ :環境性能係数
Ky:敷地規模別係数

東京都総合設計許可要綱 第4章 第2の1 (2)

総合設計制度|東京都都市整備局(外部サイト)

★容積割増率算定ツール

・割増容積率の最高限度が別途定められています。要綱のp.28~p.31を合わせて確認してください。
・拠点地区については、冊子『都市開発諸制度の概要』の地図が参考になります。

基本条件


有効公開空地率の算定

(1)歩道状空地

・原則幅員3m以上で、かつ、通行可能な部分の有効幅が2m以上の部分が対象です
・幅員4m以下かつ高低差1.5m以下の部分(A)とそれ以外(B)とに分けて算出します
・連続する歩道状空地の長さは、総合設計の種類別に必要な前面道路幅員(6m/8m)を満たす前面道路に沿った歩道状空地の連続と、それ以外の歩道状空地の連続とに分けて算出します
・幅員(又は歩道と合わせた幅員)が6mを超える歩道状空地の部分はさらに低減係数0.8を掛けます

幅員4m以下かつ高低差1.5m以下の部分
※二辺以上の連続を含め、出入口等による分断は必要と認められる範囲で連続とみなす
A以外の部分
(2)貫通通路

・屋外貫通通路は、原則幅員3m以上で、かつ、通行可能な部分の有効幅が2m以上の部分が対象です
・屋内貫通通路は、原則幅員8m以上で、かつ、天井の各部分の高さが12m以上の部分が対象です

(3)アトリウム

・おおむね、幅が30m以上で、かつ、床面から天井までの高さが30m以上であり、他の公開空地と有効に連絡する吹き抜け空間が対象です
・歩行者ネットワークの形成を図るもの(A)とそれ以外(B)とに分けて算出します

歩行者ネットワークの形成を図るもの
(4)水辺沿い空地

・「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」に定める『水辺のにぎわい創出エリア』にあるもののうち、最も狭い部分の幅4m以上で、にぎわいの創出に寄与するものが対象です
・永久日影(冬至8:00-16:00すべての時間で日影)の部分は低減係数0.8を掛けます

(5)駅前広場

・地下鉄駅の視認性の向上に資する駅と一体となった都市開発を誘導するため、駅の連絡通路等と接続する人だまり空間
・500㎡以上かつ敷地面積の 10%以上の規模を原則とします

有効係数は1.0
(6)広場状空地

・ 最も狭い部分の幅は4m以上必要です
・全周長の1/8以上が道路、公園、歩道上空地、屋外貫通通路に接している必要があります
・一の広場状空地の面積は、用途地域の区分に応じて最低限度(100㎡~300㎡)が定められています
・永久日影(冬至8:00-16:00すべての時間で日影)の部分は低減係数0.8を掛けます

(7)人工地盤、建築物の低層屋上面、サンクンガーデン等

・道路等の公共施設又は他の公開空地と幅員2m以上の階段若しくは傾斜路により、2か所以上で有効に通じている必要があります
・道路等の公共施設又は歩道状空地(道路等の公共施設等)との高低差が6m以内である必要があります
・全周長の1/4以上が道路等の公共施設又は他の公開空地と接する必要があります。ただし、高低差が1.5m以内のものにあっては、全周長の1/6以上とすることができます

(8)ピロティ、アーケード等

・天井の高さが6m以上で、かつ、奥行きが当該高さの2倍以内の部分が対象です
・壁面の位置の統一を図るべき地区において、壁面の位置を統一するために設けるものは、天井の高さを3m以上とすることができます


有効空地面積(1)~(8) の合計
Σ{S(1)~S(8)}
S/A*100

割増容積率の算定

基準容積率(Vo)の区分による(自動)
総合設計「公開空地の質」確認シートによる
拠点地区および総合設計の種別による(自動/手動入力可)
総合設計の種別による(自動)
許可要綱第4章第2の1(2)および実施細目第7による
敷地面積および道路幅員による(敷地面積が5000㎡以下の場合、Ky=1)
緑化面積に応じた割増容積率の増減
地上部および建築物上の緑化面積の合計
Sg÷(A-Sa+Sr)
X≦0.35のときX-0.35、X>0.35のとき(X-0.35)/2
(P-Po)*((Vo/400)+1)*Kz
(P-Po)*α*((Vo/400)+Kx*β)*γ*Ky+Vpz

参考資料

公開空地の質係数(α)

表1に定める内容ごとに実施細目に定めるところによる評価(以下「計画適合評価」という。)に応じて、表2に定める係数をいいます。総合設計「公開空地の質」確認シートを用いて求めることができます。

事項内容
周辺の緑との連続性近隣の公園や隣接する公開空地等のみどりとの連続性
樹種の多様性落葉樹・常緑樹のバランスのとれた植栽
既存樹木の保全・活用既存樹木のうち、健全な樹木の保全・活用
樹高の高い木の植栽植栽基盤を確保した上での、より樹高の高い木の植栽
芝生・水面等による被覆まとまりのある芝生地及び水系施設の整備
建築物上の緑化(屋上、壁面、ベランダ)地上部から視認性の高い建築物上の緑化
生物多様性の保全「生物の生息空間」の整備
表1:計画適合評価項目
計画適合評価ABCD
公開空地の質係数α1.31.21.11.0
表2:公開空地の質係数α

環境性能係数(γ)

環境性能や実施細目に定める取組の数に応じた係数です。用途が住宅である場合とそうでない場合で基準が異なります。

評価ABC
建築計画の内容PAL*の低減率10%以上、
ERR20%以上+特に優れた取組
PAL*の低減率10%以上、
ERR20%以上+優れた取組
PAL*の低減率10%以上、ERR20%以上
環境性能係数1.31.21.0
表3:環境性能係数(計画建築物の用途が住宅以外の用途である場合)
評価ABCD
建築計画の内容第3章第2の4(2)アからウのいずれかの
基準に適合
+優れた取組(1)
+優れた取組(2)
+優れた取組(3)
第3章第2の4(2)アからウのいずれかの
基準に適合
+優れた取組(1)
+優れた取組(2)又は(3)
第3章第2の4(2)アからウのいずれかの
基準に適合
+優れた取組(1)
第3章第2の4(2)アからウのいずれかの基準に適合
環境性能係数1.31.21.11.0
表4:環境性能係数(計画建築物の用途が住宅である場合)

以上、最後までお読みいただきありがとうございました。

他にも様々な自動計算ツールを用意していますので、ぜひサイト内を巡ってみてください。

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総合設計制度における公開空地等による割増容積率計算ツールのアイキャッチ

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